08 July 2019

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空き家対策特別措置法と与える影響

 

平成27年2月26日から空き家対策特別措置法(空き家法)が施行されました。

空き家対策特別措置法は空き家を所有している人や、相続などで今後空き家を所有する人に影響の大きな法律です。

知らないとトラブルになったり、固定資産税率が急に6倍になったりするなどの不利益になることもあります。

空き家対策特別措置法は古い家や空き家を持つ全ての人に影響する可能性があり、認識が無くても早期に対応をしなければ税金の増加や行政による処分対象となることもありますので注意が必要です。

●空き家対策特別措置法が施工された理由

【空き家が年々増加している】

空き家が年々増加しており、2030年には2,000万件以上になるとも予想されています。

空き家の増加という背景を受け、各地方自治体が合法的に空き家に対して実効性のある対応ができるようにと設定されました。

【管理されていない空き家が原因で起きる問題】

・全体の傾き、主要構造の腐食…倒壊による被害
・屋根・外壁の剥離…飛散による被害
・設備、門や塀の老朽化…脱落や倒壊による被害
・浄化槽の破損、汚水の流出…衛生上の影響
・ごみなどの放置、不法投棄…衛生上の影響、害獣・害虫の増殖
・景観計画に不適合…景観上の影響
・窓ガラスの破損、門扉の破損…不法侵入の危険
・植栽の不整備…害獣・害虫の繁殖、道路通行上の影響

●空き家対策特別措置法の実効性を高める理由

・特定空き家に指定されると固定資産税が増加する
・空き家所有者に対して行政からの勧告や命令を行うことができる
・最終手段として行政代執行により所有者に代わって空き家解体も行うことができる

● 空き家所有者が注意すべき不利益措置

【固定資産税の特例対象からの除外で税率は最大6倍に】

建物がある土地は土地の固定資産税率が最大で1/6まで優遇される特例があり、解体するだけで土地の固定資産税率が一気に上がってしまいます。

空き家対策特別措置法の制定以前は、空き家が古くなっても税金を安くするために空き家を解体しない人が多かったのですが、結果的に多くの老朽化した空き家がトラブルに発展してしまったのです。

特定空家等に対する市町村の改善勧告があると、土地に対する固定資産税の特例(優遇措置)から除外され、特例の対象外となり土地の固定資産税率が最大6倍になります。

税率自体は6倍になりますが、
・更地の固定資産税は評価額の70%が課税標準額
・空き家に価値があった場合空き家の評価が区分は課税基準額ではなくなる
のため、実際の税額の向上幅は最大で4.2倍です。

しかし、土地の固定資産税が上がっても家の固定資産税が相当に高ければ、使わない空き家を解体した方がトータルの固定資産税が安くなる場合もあります。

【解体通告の後、最後は行政代執行で強制解体】

空き家対策特別措置法では、著しく保安上の危険となるおそれがある空き家や著しく衛生上有害となるおそれがある空き家について、強制的に対処できる規定が設けられました。

①改善への助言と指導

最初は、除却(解体)、修繕、立木竹の伐採等の助言又は指導があります。

②改善がなければ勧告

助言や指導を受けても改善しなければ、猶予期限を付けて改善するように勧告されます。勧告の対象になると、後述する固定資産税の特例対象から除外されます 。

③勧告でも改善されなければ命令

勧告にも従わないと徐々に重くなり、猶予期限を付けて改善命令が出されます。
改善命令を受けたとき、対象者には意見を述べる機会(意見書や意見聴取)が与えられるので、どうしても改善できない理由があるなら陳述することができます。

④命令に従わなければ強制対処

命令の猶予期限を過ぎても改善を完了できない場合は、いよいよ強制対処の対象になります。
命令を受けてから改善に着手すれば良いのではなく、猶予期限までに改善を完了しなくてはならないので注意が必要です。

改善命令を無視した場合、改善に着手しても不十分な場合、改善が猶予期限までに完了の見込みがない場合でも、市町村は強制対処が可能です。

強制対処の内容は必要な改善なので、倒壊の危険がない空き家まで強制撤去することはありませんが、改善の費用は所有者負担です。
所有者が負担できなくても、市町村が負担して改善に要した費用を所有者に請求します。

 

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